不動産賃貸住宅の無駄金を省く方法~入居編~

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賃貸住宅の上手な探し方

みなさん意外と自分でも条件がわかっていない方が多いです。

僕の知り合いも結構わかってない。馬鹿にすんな!わかってんよボケ!

と思いますよね?じゃぁ何がわかってないかって?

本当の自分の条件です。

わかってるよ!って声が聞こえて来そうですが、では自分の住む家の条件をすぐ言えますか?

多くの人は必要になったら考えるから大丈夫って感じだと思います。

でもね、それじゃ損するんですよ。

特に、住宅は1番の生活基盤だと思うんですけどどうでしょ。

な・の・に

納得してそこに住んでるって人は意外と多くないです。※僕調査w

では、なぜお気に入りの家に住んでいないのか。

一番の理由は「時間」ではないでしょうか。

賃貸物件を探す、または探した時に、「時間が無い」「時間が無かった」って人超多い。

面倒くさい、もういいやってなりません?

じゃぁどうしてそうなるか。

多くの場合、賃貸の「更新」の時期に探し始めますよね。

それもあと1ヵ月以内とかでww

これ、不動産屋としても結構無茶ぶりだなぁと思ってると思います。

※昔、不動産賃貸営業やったことがある僕談w

期間がないのに条件だけ厳しく付けてくる。

でも、今世に出てる物件は限られてる訳で。

【不動産とは】

土地やそれに定着する建物・立ち木など。物のうち容易にその所在を変えることが出来ないもの。

ってことなんで1点ものなんですよ、はい。

もちのろんで、基本的には条件の良いお家は既に誰かが住んで居る訳です。

じゃダメじゃん。

ともならないのも不動産。(ちょ、矛盾してw)

だって、新築も出てくるし、建て替えもある。

自分に取って良い物件の人が引っ越していなくなることもある。

そうなんす。やっぱ情報戦なんす。(戦ってねーよ。)

毎日とは言わないけど、今住んでいる家から引っ越そうかな~と思ったら、まずは更新時期とか考えないで探し始めること。これ大事。

で、見つかった段階で即引っ越しを準備する。

だってさぁ、結局あれじゃん、更新時期に探して良いの見つからなかったら更新すればいいやとかなるんでしょ?

不動産屋時代に物件探しの理由欄に、「更新が近いから」って書いてある人は90%以上引っ越さないw

更新時期がいつだろうが、結局引っ越し終わったらまたリセットされるんだから思い立ったら即行動!

※っていうかまず、この更新料ってのも曲者だが。今回は触れない感じで。

少なくとも具体的に条件を考えておく

いまや、PCやスマホはみんな持ってますよね。

以下を参考として、自分の条件を決めておきましょう。

ポイントは2点、「絶対譲れない条件」と「妥協しても良い条件」を明確にする。

何回も引っ越しをした人はわかっていると思いますが、結局最後に残る条件は、絶対に譲れない条件だけです。

妥協ポイントはオプションですね。付加価値です。金出せばいくらでもなんとかなります。

~賃貸住宅条件~

絶対譲れないものには○を妥協しても良いものには△を付けよう。整数で順位が付けられると更に物件探しが楽になります。

[家賃]  [優先順位  ]

○○○円~○○○円

一般論では収入の1/3くらいとされているが、昔と違うので、自分の中でどこに生活の重点を置くかで決めるべきである。※審査が通るかどうかは別問題。

[仕事場からのドアtoドア時間]  [優先順位  ]

○○分

人によって朝は無理、遠くても問題ねぇとあるので、自分と相談しておこう。

ちなみに僕は朝、廃人なので仕事場まで30分です。

[駅環境]  [優先順位  ]

駅まで徒歩○○分(バス 可・不可)

これはあまり気にしなくていいのでは?結局大事な距離は仕事場⇔家の時間です。

駅まで3分!ってなってても、地下鉄だと、地上の出入り口までの時間が一般的であって、ホームまで計算すると結局プラス1分~5分なんでざらだから総合的に!

[周辺環境]  [優先順位  ]

スーパー、コンビニ、病院、学校、その他

住環境ってやつですね。自分が多く利用する施設を考えておきましょう。

買い物はほとんどネットって人は近くにお店がいらないかも知れないし、持病があったり、体が弱い人は病院が近い方がいい。

子供がいる家庭なら学校や塾、奥さんがいればスーパーが近い方が良い。

[譲れない物件情報参考]

初期費用: [優先順位  ]

これは絶対譲れないでしょ。用意出来ていくらまで!これは必ず把握してください。

家賃8万円の家をモデルに具体的例を出すと、

前家賃:80,000円

敷金:160,000円(2ヵ月想定)

仲介手数料:86,400円(税込)

合計326,400円

ってのが理想でしょうか。

敷地内車駐車場 敷地内バイク(50cc・50ccより上)駐車場: [優先順位  ]

まぁ、持っているならば言わずもだけども、特にバイク置き場ってあんまないんですよ。

ただし、これは個人オーナーの賃貸物件の場合、物件周りを見て、ここ置けるじゃん!ってスペースがあれば交渉するべし!オーナーさんだって少しでも収入が増えたらうれしいですからね!

都内での相場は50ccが3,000円/月前後、50ccより上が5,000円前後ってとこでしょうか。

保証人代行会社利用可: [優先順位  ]

僕みたいに親に頼れないとか、現代人には色々と背景がある。そんな時に仕方なく付けるのが保証会社。信用もお金で解決w

物件説明に書いてなくても不動産屋に相談すればほぼ利用可能だと思いますが。

インターネット利用可: [優先順位  ]

要するに、家にコードぶっ指して、ネットが出来るかどうか。

Wi-Fiルータでいいやって人はいらないかも。個人的にはあった方がいいと思うけど、無かったら無かったで、大家と交渉して付けさせるってのもあり!

これがあって得するパターンは、ネット使用料が無料か、一般価格よりも安く利用できることが出来る場合ですね。

もしも物件が対応してなくても、オーナーに付加価値を付けましょうってがんばる営業もいますので聞いてみてもいいかも。

構造: [優先順位  ]

遮音性だね。って言っても、普通賃貸の場合はあまり効力はない。

ぶっちゃけ木造でもあんま変わらない。

遮音性を絶対譲れない!って人は、楽器演奏可、もしくは分譲賃貸を選択するのがオススメ。

建築の段階で、分譲なのか賃貸用なのかで建物、各部屋自体にかなりのスペック差が生じるので、お金に余裕がある、もしくは、日々のモチベーションを上げたい人は分譲一択です。

[あまりこだわらない方が良いポイント]

築年数: [優先順位  ]

よくリノベーションがどうこういってるけど、そんなものはほとんどない。

あったとしても、配管まで工事してる事は少ない。要するに、古ければそれなり。(シャワーの水圧が低かったり、水回りはごまかせない。)

ここであまり気にする必要がないとしているポイントは、分譲賃貸(高級賃貸)の型落ち、もしくは比較的新しい物件が穴場だということ。

築10年前後までであれば、昭和の建物と違って現在の新築とそん色なく住めます。

面積: [優先順位  ]

ぶっちゃけこれはフィーリングw

狭くても広く感じる部屋あり、広くても使いづらい部屋あり。

部屋の形や収納によっても左右されるし、10㎡って書いてあっても、あれ?広くね?って思うこともある。

探す時は、超最低限のスペースを確保する感じで検索して、実際に物件を内覧しないとダメですね。

自分意外の人の出入りで考えるといいです。頻度が少なければ、面積も抑えられます。

独立洗面台: [優先順位  ]

えっと、これを希望する人は何を求めているのかと。

失礼、あったらあった方がいいと思うんですが、無ければないであまり困らないのでこだわるのはやめた方がいいです。これの分の面積を居住空間にまわした方がいいよね。

どうしてもこれが欲しい人にはドレッサーをオススメします。

ちなみに、洗面台の水圧は、新築でもたいしたことないので頭洗うとかムリゲーですよ。

フローリング: [優先順位  ]

賃貸でこだわるポイントではないかも。もし汚くて嫌!ってのであれば、オーナーに張り替えなどを要求しましょう。

また、気に入ったけど畳だわぁ~ってだけであれば、カーペットとかフローリング風な何かを引いちゃえばいいね。

階数: [優先順位  ]

絶対2階以上!って人が大半ですが、理由は?ほんとに絶対?

セキュリティの話であれば、2階~3階も余裕で登れるので大差ないし、物件にもよるので、1階を懸念するのは実際に物件を見てからが良いです。

また、1階にもメリットがあって、多少暴れても下の階に響かない!

これで夜中のWiiも万全ですね。

オートロック: [優先順位  ]

賃貸専用の建物だと、中途半端なオートロックが多いです。

ちょっと横みたら階段がむき出しだったりww

意味ねーよ!って思うこともしばしば。

オートロックに求めるものは何かを考えてください。

中途半端なオートロックで不審者侵入を防ぐのはほぼ不可能です。

特に都心部なんか他の住民を気にしないことが多いので知らない人が後ろから着いて入ってくることなんか普通です。

まぁ、時間稼ぎ程度にはなるかもだけど。

最近の分譲マンションでのセキュリティを例にするので、これと同等であればセキュリティ面においてレベルが高いと考えていただき、それ以下であれば大差ないと思ってください。

<<最新マンションセキュリティ例>>

・監視カメラあり

・管理人or警備員常駐

・エントランスホールオートロック(センサーキーのみ対応)

・外部からの侵入経路に登れそうな箇所なし

・エレベーターホールのエレベーターもしくは階段ホールにはセンサーキーを使用して解錠

・エレベーター内のフロアボタンはセンサーキーに対応したフロアのみ押下可能

どうでしょうか。ここまでしてやっと少し安全かもねと思えるレベルです。

中途半端だと逆に危険(危機感が減るだけで実は減ってないパターン)なこともあるので、変なオートロックなら、費用的にみても無い方が良いです。(確実に賃料か管理費が上がる)

バス・トイレ別 [優先順位  ]

気持ちはわかる。でも場合によっては優先度を下げましょう。

特に一人暮らしの場合、誰かが風呂入ってる時にトイレ入られたくないってパターンはレアケースかと。ユニットバスは全部一気に洗えるぜ!という意気込みもありかも。

費用面やここさえクリアならって迷うなら、シャワーカーテンでも付けて妥協するのも手。

ロフト [優先順位  ]

何用?正直いらないと思われます。

まぁなんとなくシャレオツに見えるってのもわからんでもないが、上り下りめんどいよ?

そして思ってるより物も置けない。

どうしてもって人は一度住んでみてもいいかもね。ちなみに僕は高所恐怖症。

収納 [優先順位  ]

難しいけど、妥協は必要。

結局は面積に左右されるので今自分が所有してる持ち物と相談。

いらないものはガンガン売るなり捨てるなりした方が良い。

その方が引っ越し費用も安くなります。

陽当り [優先順位  ]

南向き!って言うじゃん。

でも家にいる時間がいかほどなのかと。

もう少しいうと、南向きでも陽が当らない部屋はあるし、むしろ西や東のが陽が指してきたりする。

ちなみに僕の家は西向きで陽当たり良好!

あ、流石に北は陽が当らないかな。とはいえ、居るのが夜メインだったら妥協しても良いかもね。

ベランダ[優先順位  ]

自分には不要なもの。しいて言えばエアコンの室外機置き場。

洗濯物は部屋干しだし。外に干したい人には必要なのかも。

ちなみに、管理規約や消防法ではベランダに物をおいてはいけません。

また、ベランダでの喫煙もNGですよ。僕は家では完全禁煙です。

不動産会社 [優先順位  ]

どこでもいい。しいて言えば人を見てください。自分の話をちゃんと聞いてくれる人。

人間っぽくないけど対応が良い人。愛想だけでなんもしない人。色々いるんで。

今の時代、インターネットで物件探しがメインになってくるよね。

その情報って、不動産屋が自ら入力してるんだけど、インターネットに載ってる情報はだいたいどこの不動産屋でも扱えます。

扱えない可能性があるのは、不動産屋がやる気がないか、オーナーが超こだわり派ってことで。

また、検索サイトは掲載物件数が多いとこが良いです。僕の場合はsuumoを使用しますね。

なぜなら、僕が不動産屋やってた時にsuumoを優先して入力して、あとはコピペだったからw

ただ気を付けるのは、「新着」って奴。

これ、別に新着じゃないからねw更新したら新着になるだけ。釣り物件(もう人が住んでて実際には借りられない。)を流す不動産屋も多いので気を付ける。

手口は、電話やメールで不動産屋に問い合わせた後、内覧の用意してお待ちしてますって言って事務所に呼び寄せて、来たら、あの後すぐ決まっちゃいました~とか言って他の物件を出してくる。(よくやったわw)

本当の情報は不動産屋間での専用サイトにあり、一般人は目に出来ません。

長々と書いた割にまだまだ書ききれない事が多いけど、今回得する人生 損する人生でスポットしたいのは、

賃貸住宅で不必要な経費

商売なので仕方ないっちゃ仕方ないんだけどさぁ。

特に「礼金」は払っちゃだめよ。

【礼金】

主に関東地方において、不動産の賃貸借契約の締結の際に賃借人が賃貸人に対 して支払う一回払いの料金である。 原則として返還されるべき敷金や保証金、建築協力金などとは異なる。 関西地方における敷引き(賃貸人が「敷金」として受領した金員のうち一定額を返還しないこと。)

となっていて、お金が帰ってこない!

そして何に使われるかと言うと、オーナーの取り分や不動産屋の取り分として処理されます。住ませてやるから礼を尽くせとはね。こっちからすれば住んでやるなんだけどなぁ。

更に悪徳な業者は、礼金を更に釣りあげてマージンを増やそうとします。

手法は、1枚っぺらの物件広告。これ良く見ますよね。

これの礼金部分の上に違う数字を張り付けてコピーする。

例えば礼金1ってなってる上に3って貼り付けてコピーすれば礼金3物件の完成w

これもよくやったなぁw

んでもって、これは高いとなった人には、オーナーと交渉するとか嘘ついて裏に行き、面倒くせーなぁ金出せよとか言いながらタバコ吸った後に本物を出します。

ちなみに、この広告。下の方にAD1ヵ月みたいな事も書いてあることがあり、その物件を売れれば、売った不動産屋に家賃○ヶ月分のマージンが入るのです。

賃貸専門不動産屋の売上ってなんだと思いますか?仲介手数料だけじゃないですよ。

※話すと長くなるのでまたの機会に。

契約の「更新料」も結局礼金の類だけど、現状はなかなか回避出来ない出費となってます。

ただ、交渉する余地はあるので、言うだけ言ってみてはいかがでしょうか。

だって、こっちからしたら更新してあげるのに金取るなんて。。。

次に「鍵交換代」や「ハウスクリーニング費用」これはなんぞやと。

まず鍵交換について、えっと、鍵交換してどうすんの?

前入居者が勝手に入ってくるとでも?不法侵入系?

そんなのはオーナーの責任です。入居者が出すべき費用ではありません。

ハウスクリーニング費用

ちょっとまてと。新築でもない限り、退去時にハウスクリーニングされます、

じゃ、なんなのかと。玄関やトイレに「クリーニング済み」の紙をぺろって置いて、はい完了!wバカにしてますね。

※退去時は原状回復の義務があるので基本的にはその時に全て終わっており、次の入居時に維持がされていない場合はオーナーと管理不動産会社の怠慢となりますので、これらの費用を要求されたなら問い詰めましょう。

他にも意味のわからない初期費用を絞り取ろうとしてくる業者がほとんどなんで、納得のいくまで問い詰めてください。

あとは「管理費」、結構な曲者です。

まず管理費とは何をこの費用で管理するのか問い詰めましょう。

内容に見合わない場合は値下げ交渉をオススメします。

ちなみに、同じ様な条件に見える物件でも、

①賃料70,000円 管理費10,000円

②賃料80,000円

それぞれメリットデメリットがあります。

①は初期費用の前家賃分で10,000円安く済む。また、更新時に10,000円安く済む。

②は敷金(ある場合)として10,000円多く預けられる。(変換される見込みあり。)

です。

こう並べてみると、①の方がお得かも知れませんね。

※敷金は家賃の○ヶ月分となることが多いが、月数が異なるのはオーナーのリスクヘッジ(家賃滞納の際に充当される。)

本編、長くなってしまいましたが、まとめます。

不動産賃貸住宅の入居時に削減できる費用

不動産賃貸住宅の物件で一番取り扱いが多い単身者物件、かつ、家賃が80,000円をモデルに、一般的とされる初期費用と比べた場合、

[一般論]

賃料:80,000円/月

前家賃:80,000円(家賃1ヵ月分)

敷金:160,000円(家賃2ヵ月分)

礼金:160,000円(家賃2ヵ月分)

仲介手数料:86,400円(家賃1ヵ月分+税金)

鍵交換代:25,000円

ハウスクリーニング代:15,000円

[得する人生 損する人生の推奨]

賃料:80,000円/月

前家賃:80,000円(家賃1ヵ月分)

礼金:160,000円(家賃2ヵ月分)

仲介手数料:86,400円(家賃1ヵ月分+税金)

[一般論] – [得する人生 損する人生の推奨] = 200,000円

上記を基に費用対効果と考えると下記のようになりました。

日数 金額
1日 278円
1ヵ月 8,333円
1年 100,000円
5年 500,000円

※1ヵ月は30日として計算。小数点第一位で四捨五入

※2年に1度引っ越したと仮定

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