賃貸と持ち家で生涯コストが同じ訳が無い

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賃貸vs持家

人生いろいろな悩みがありますよね。まじ生きるって大変すわ。

生きているだけで金がかかる!

その中で普通の人がかなりのウェイトをしめるのが住宅ですよね。

分譲マンション

僕もその中の1人です。

代々の家とか、相続とか、お金持ちとか特別な人は置いておいて、

僕みたいになんもねぇ人間には毎月のお給料の大半を持っていかれるものの1つが住宅ローン。

※1番納得いかず搾取されて消えていく税金は置いておきます。

これを何とか少しでも安く、少しでもお得にしたい。

この結果、僕は分譲マンションの1部屋を買いました。

分譲マンション

もちろん現金一括!なんてことができる訳ないので住宅ローンを組みました。

疾風怒濤の35年ローンですわw 払い終わるまで生きてっかなぁ~w

たぶん無理だろうなぁ~ww

※マンション購入する時のポイントなどはまた別途書きたいと思います。

自分側も嫁側も親は全く使えない。つーか親いないw親戚付き合いなんかゼロ。もちろん蓄えなんかない!僕には信用保証なんかないので住宅ローン組むのは結構大変ではあった。

では、なんで家を買った方が良いと思ったかを説明します。

ちなみにマンション購入前は賃貸マンションに住んでいました。

僕なりの賃貸住宅と持ち家比較

賃貸住宅 持ち家
月々の家賃が全て掛け捨てである 自分の資産投資としてと思って払える
借主が死んだら同居人がお金を払い続ける 買主が死んだらローン全額免除※1
会社によっては住宅補助がもらえる 基本的には持ち家で住宅補助はでません※2
面積の割に家賃が高い 面積に対して価格が釣り合っている

※1

団信保険。

住宅ローンを組んで家を購入した人の心強い最強の相棒です。

家の価値と同額の生命保険に入っていると思っても良いと思います。

※2

なぜ持ち家は住宅補助が出ないのか。

法律で何かある訳ではないが、逆に、「会社はなぜ住宅手当を支払うのか」を基にすると、「職場への通勤のためには住居を一定の範囲に限定しなければならない可能性がある」ということだと思います。「仕事のためにそこに住まなければならないから、一定の限度内で会社も家賃を持ちましょう」なのだと思います。

そうすると、「本人の意思で退職後も自分の資産となる持ち家の人まで補償することはない」という考えになるのだと思われます。

ここまで書いておいてなんですが、家を買ったら必ず得をするということではありません。

住宅については単純な問題ではなく、自分に一番あったケースを考えること。

むずかしいですね。買おうと思ってもタイミングによっては買えない(住宅ローンを組めない)こともあるし。自分のせいだけではなく、経済に左右されてしまうことだってある。

分譲マンション

次に、

家を買った方が良いか僕なりに判断材料になると思ったチェックリストを作ってみました。

このリストに当てはまれば当てはまるほど、僕は家を買うことをお勧めします。

1 既婚である
2 こどもがいる、うまれる
3 会社から住宅補助はない
4 安心感が欲しい
5 マンション派
6 都心派
7 頼れる人はいない
8 高額生命保険に加入しない※3
9 老後の蓄えがない
10 年収500万以上はある
11 ペットが飼いたい
12 資産が欲しい
13 借金はないけど他もなんもねぇ

※3

仮に4000万円の家を購入したとする。

住宅ローンで自宅を購入した場合、団信保険に入らされる訳だが、賃貸住宅の場合は、これを生命保険と代替えすると考えることもできる。

ただし、これを掛け捨ての生命保険(定期保険)で充当するつもりでいると、月々だいたい16,000円ほどかかる計算となる(年間で約192,000円)。期間は80歳までとか30年間とかになるので、住宅ローンの35年に比べると保障の基幹が短く、払いきったところで何の見返りもない。

じゃぁ掛け捨てじゃなくて、貯まる保険(養老保険など)にすればいいじゃんとすると、軽く月々10万の保険になるだろう。

※保険については別途、医療終身保険やGLTD(Group Long Term Disability(団体長期障害所得補償保険))なんかに入ることも大事だと思うが、また別のお話しなので今回は割愛。

賃貸から分譲マンションに移って変わったこと

内廊下内廊下

結局、男は人生のほとんどを仕事していて、仕事場にいる時間の方が家にいる時間よりも多いだろうと思う。

それでも僕なりにあった変化は下記表のとおりなのだけど、この善し悪しは読者に委ねたい。

1 奥さんが本当に住みたいと思った場所に住むことができたので、それなりに満足している。また、その地域に行ったことで子育ての不安、不満が減った。
2 こどもの夜泣き、癇癪、その他大きな声を出したり、走り回ったり、とにかく騒音が激しい我が家。賃貸の時は音が凄く気になったけど、家を買ってからはそのストレスはゼロ。
3 元々家賃補助がない会社にいたのでその辺は変わりなく、ただ、家買ってから会社を移ったので今の会社では家賃補助が出ているみたいでちょっとうらやましいw
4 セキュリティ性が高まった。もともとそんなにひどい家に住んでいたつもりもないが、管理人+警備員+オートロック+24H監視+エレベータロックとセキュリティ層が増えたことでより安全性が高まり、家族が家にいても安心していられる。
5 分譲賃貸に住めば同じことかもしれないけど、内廊下を選んだことで玄関前にゆとりができ、天候にも影響されない。かっこいいところがあると気分的にも楽しい。
6 賃貸の更新や引っ越しなんかの煩わしさが無くなった。基本的には引っ越しして新しい家に住むってことはほぼ無くなったんだけど、めちゃめちゃ探して一番気に入った家に住めているので余計な処理がないのは良い。
7 マンション管理組合の組合員となる。いまのところ住人の人たちとも仲良くやっていけそうな感じ。ただ、管理会社が高いw
8 何もない自分に資産ができた。何もないと言っているのは、金、物の話で、勿論、嫁、子供には恵まれた訳だが、これは資産と言えるのか?
9 社会的信用性ができた。一般的にみると、やはり持ち家が合った方が何かと信用が厚くなる。家を買うという行為は、大変かつ、行動力と信頼性と多少の財力などがないと出来ないことが多いので、それを突破できたと言う点が社会的信用となる。※住宅ローンが組めたことで、その銀行の信用も得ていると言える。

分譲マンションの費用対効果

毎度のことだけどどうやって出すか凄く悩むし、実際難しい。

今回は分譲マンションの住宅ローンと管理費、同レベルの賃貸住宅の家賃と管理費の金額面での差を費用対効果として出してみたい。

ただし、色々な条件があるので僕の主管が入っているのはご了承願いたい。

前提条件:

・都心6区(千代田区、港区、文京区、中央区、渋谷区、新宿区)

・新築1LDK

・ペット可

・分譲タイプ

・更新料は考慮しない

・修繕積立は考慮しない

・初期費用は考慮しない

・家賃補助は考慮しない

分譲マンション:1LDK(約45㎡)

月々のローン額:約103,000円(団信保険料込)

月々の管理費:約18,000円

合計:121,000円

賃貸マンション

月々の賃料:約170,000円

月々の生命保険(団信保険相当):約16,000

合計:186,000円

費用対効果:賃貸186,000円-分譲121,000円=65,000円

単純計算での費用対効果としてはこのように算出してみました。

日数 金額
1日 181円
1ヵ月 5,417円
1年 65,000円
5年 325,000円

※1ヵ月は30日として計算。小数点第一位で四捨五入

家を買った後住んでみての感想

世間では、賃貸も持ち家も、生涯コストは同じと言われていますが、私にはどうも腑に落ちません。単純計算でさえも買った方がお得に見えるんですけど。

どう考えても、買った方が安くて広くてかっこいい、満足度の高い家に住めてる気がする。

また、昔と違って、不動産は買ったら価値は下がる一方と言われていますが、都心部の価値は下がるどころか上がっているように見えます。

あくまで専門家でもない僕個人の感想ではあるものの、資産としても、家族のためにも、自分のためにも、いろんな意味で家は買った方がお得なのではないでしょうか。

世界は一部の人間に都合の良いように仕組まれています。

どう立ち回った方がいいかは最終的に自分次第ですが、お家について一度真剣に考えてみても良いかもです。

生涯収支や老後の計算をするのは僕も萎えてやる気が損なわれるのであまりしませんが、身近な中期計画でやる気が出るものには価値があると思いますよ。

最後に

やはり買ってはいけないと思う物件もいっぱいあります。

買おうと思ったら、いっぱい勉強してください。

最低限、もしも手放すことになったとしても損をあまり出さないようにすると考えると、都心部意外の家は買うべきではないのかも知れません。

売れる。貸せる。これは最低限の絶対条件だと僕は思います。

なにはともあれ、みんな幸せになっていこうぜ!

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コメント

  1. 通りすがり より:

    管理費や修繕積立金がそのままの訳ねーだろ。
    もっと言うと固定資産税も要るし、家余りの今じゃ賃貸も高すぎる。
    買った方が徳だと自分に言い聞かせてます、って追記しろよ。

    • 白黒猫 白黒猫 より:

      コメントありがとうございます!
      仰る通り、各種維持費用は、普通自分持ちとなるので、金額面については生涯を通すと賃貸でも持ち家でも正直たいして変わらないと思います。
      細かく書く時間もないので、ここで補足させていただき恐縮です。
      管理費や修繕費などは、管理組合の運営次第で変わってくるとは思います。
      固定資産税も新築から5年は半額で一旦高くなり、その後また減っていく感じですね。
      ただし、妻子持ちの立場からすると、「宿主が死んでも家族が住み続けることができる(死んだりしたら住宅ローン完済w)」「同スペック賃貸マンションより占有面積が多い」ということが最大のメリットと考えております。
      メリットが無ければわざわざ苦労して購入したりしないので、何をメリットと考えるかによって考えるべきですね。
      金銭面だけで言えば、賃貸で家賃補助が受けられていればそれが一番安いですしね。
      とりあえず、ぼくがいつ死んでも家族が路頭に迷うことがないように買いましたw
      金銭的には、そうですね、「買った方が徳だと自分に言い聞かせてます」w

  2. ヤス より:

    夫婦で子供がいて、1LDK って、子供が大きくなったらどうするつもりなのでしょうか。購入では容易に転居で、部屋数を増やすことはできませんよ。子供が増えるおめでたい可能性だってある。都心で、3LDK以上のファミリーは、金額的に無理ですし。

    団信生命は亡くなるか重病と認定されないともらえません。現在の日本経済では、体は元気なのだが、リストラ、減給で、住宅ローンが支払えなくなる人が、10人に一人もいます。うつなども保障外です。早期退職、役職定年、出向の話もよく聞きます。

    つまり、購入の場合、確かに80歳まで住むならば、得ですが、老齢までの資金繰りのリスクがあります。一方、賃貸は、老齢期に住む場所が確保できないリスクがあります。でも、普通の人は、まず中年期家族を養っていかなければならないので、現在の万年不況では、やむを得ず、賃貸を選ばざるを得ないのでは。

    ケースバイケースで、自分は絶対にそのようなことがない、元気であり、つぶれることがない大企業にいる人は購入したらよいでしょう。家は究極の贅沢品です。買えるなら買えばよい。

    外からの条件ですが、夫婦どちらかの実家がある場合は、住む場所に保険がかかるので、賃貸を 続けてもよい条件が一つ加わります。さらに、奥さんの実家がいざとなれば、受け入れ可能であれば、団信生命は不要です。ダンナが亡くなった場合、マンションは手に入っても、生活費が出ないので、たいていは実家に帰って、子供を預かってもらい、働きに出て、再起する。

    • 白黒猫 白黒猫 より:

      貴重なコメントありがとうございます!まず、タイトルが悪いですね。考えてみます。
      さて、おっしゃる通り、結局はその人のケースで全く変わってきますよね。
      「買えるなら買えばよい。」おっしゃる通りですね。
      また、収入が安定していることも確かに条件に入ってくるかもしれませんね。
      その辺については審査で見られると思いますし、賃貸でも同じことなのであえて触れませんでした。
      色々な貧困があることも承知していますし、本当にどうにもならない方もいらっしゃることでしょう。
      とはいえ、その人の生き方だと思います。
      「どうにかなればいいな」「どうにかなってほしい」と言う人はどうにもならないでしょう。
      リスクを考えていたら何もできませんし、今の世の中リスクだらけです。
      「自分が何とかしなければならない」と思う人だけがなんとか出来ると思ってます。
      話が脱線してしまい申し訳ございません。

      ぼくの場合、嫁にもぼくにも両親がいません、また、頼れる兄弟や親戚もいません。
      全ての責任、全ての生活はぼく1人にかかっています。
      頼れる人がいるってうらやましい限りです。
      その中で、ぼくに何かあった場合、何が残せるのか。これを考えた中の1つに家がありました。
      賃貸でぼくに何かあった場合、家族は即効で路頭に迷いますから。
      ここで詳しくは書きませんが、死んだとき当面の生活費は遺族年金で少なくとも月10万円は出ます。

      部屋の話ですが、ぼくのとこのマンションで2LDK以上だと5000万くらいですね。
      賃貸で出ている部屋も全部埋まってます。
      仮に賃貸で出した場合、もろもろの経費を込みにしてもプラスの算出がされています。
      どうしても部屋を増やしたい場合は、今の部屋を賃貸に出して賃貸で借りることも可能です。
      まぁ、やらないと思うので、現実的には嫁と子供でルームを使ってもらいますね。
      ぼくは仕事でほとんど家にいないし、居てもリビングで十分ですから。
      リビングも少し仕切れる感じのライト配置になってるので、ちょっと棚でもおけば部屋っぽくベッドくらいは置けます。
      賃貸の時は、今の条件より悪くて更に狭かったですからね30㎡ないくらい。
      ただ都心に生まれ育った人は、部屋が多少狭いとか、部屋がないとかは慣れっこかと。
      郊外購入すれば3~4LDKの家は買えましたが、賃貸、売買の需要供給で売れる貸せるを考えたら都心部一拓でした。
      山手線駅徒歩5分、その他路線を何本も使える立地、病院、大型スーパー、公園、幼稚園、小学校が徒歩2分以内。
      行政も手厚く医療費控除は高校生まであり、中高一貫校もその区から半分を取る。
      超大型商店街(流石に言えませんが)まで徒歩5分、品川駅まで電車で14分、東京駅まで4分そういう立地を選んでいます。
      ちなみに、固定資産税は現在1年で8万くらいなので、後数年で年間16万くらいですね。
      地震、火災保険は35年分を一括で払っちゃってます。
      修繕積立金は管理費に含むので、それ加味しても同マンション内の同一条件賃貸より安いです。
      マンションで何世代もとは思ってませんが、1代以上(子供の代に食い込んだり)が住むことも可能だと考えたら賃貸の比になりません。
      マンション購入については、現金で家族に残す自信はないので、物で残すということも念頭にあります。

      賃貸を選ばざる得ない方。大半の方々はそうなのだと考えてます。
      世知辛い世の中ですからね。この辺の議論が始まると終わらない話題なのであえて割愛させていただきます。
      でもぼくの考えは、「やってダメだったのか、やらないでダメだったのか」です。
      自分にとって本当に欲しいもの、必要なものだったら極限まで頑張りますよね。
      自分を如何に強く保てるか。ぼくはガラスハートなのでみなさんと一緒に頑張っていきたいと思います。

  3. ヤス より:

    誠実な御返事、ありがとうございました。この2週間、私自身も購入か賃貸で悩んでおり、検索しました。その結果、やはり、買えるならば、購入がよいと思います。転向してすいません。

     お話だと、実家はないとのことなので、確かに、家族に住居スペースを残す必要はありますね。不謹慎な言い方ですが、将来の介護看病の負担がないという意味では、+です。
     都心一択という狙いは同意します。諸条件も、考え抜かれていて非の打ち所がありません。唯一引っかかっていた、1LDKというのも、貴方ならば、十分可能であると、詳しい説明を聞いてわかりました。あと、知り合いの知り合いで、夫様が子供が2歳くらいで亡くなった方という方のその後を聞きましたが、団信で手に入ったマンションにそのまま住まわれているそうです。すいませんでした。ただ、まだ非正規なので、生活は盤石ではないそうです。
     ですが、一言、家を買える買えないかは、貧困問題に限定されるわけではなく、長期の資金繰りの問題で、中流階級でも、子供の数、物件価格によっては、50代になってから、危ないケースもあります。もちろんOKなケースが多いですが。ただ、年収1千万でも、高い物件を買いすぎると、うまくないケースもあります。
     貴方の場合、真の都心の1LDKというのが勝因でしょう。都心だと、家族だと、2か3LDKという先入観があり、思いつかなかったです。ありがとうございました。

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