住宅ローン審査の通し方

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コマン サ ヴァ?(お元気ですか?)

訳もなく最近はフランス語にはまっている白黒猫です。

まぁ、白猫プロジェクトのフランってキャラが発端なんですが、すみませんどうでもいいですね。

住宅ローン審査とは

これから家を買おうと思っている方の9割は通る道だと思い、費用対効果という意味では数字がでませんが書いてみます。

※ま、1割の人は現金一括購入!ってことで、ぼくとは次元の違う方だと思うんでお帰りいただいて結構です。べ、べつに羨ましくなんかないんだからね!(超うらやましい。)

住宅ローンと言えば基本的には銀行に融資してもらうってのが一般的ですよね。

ぼくも銀行様にご融資いただいています。

銀行

銀行と言っても、今の時代物凄い数の銀行がありますので、最終的には自分と付き合ってくれる銀行の中から自分にとって一番都合の良い銀行を選ぶことになります。

まぁ選べればいいよねぇ。ちなみに、ぼくは選べませんでした。

といっても、そう悪い条件でもなく、現状は満足してます。

※ちなみに新○銀行様です。その節はご丁寧にありがとうございます。これからもしばらくよろしくお願いします。完済まで生きてる自身はありませんがw

住宅ローンの審査は事前審査と本審査

どのみち、どの銀行を選ぼうとも、住宅ローン審査には、「事前審査(仮審査、予備審査)」と「本審査」が存在し、一般的に事前審査は1週間ほど、本審査は1ヵ月くらいかかったりします。

※この間の変なドキドキ感、もやもや感、イラッと感は凄かったです。

銀行様から見たら、「お家買いたいからお金貸して!」ってことなので、

・あんただれー?

・信用できるのー?

・返してもらえるー?

・お金持ってるー?

・なにしてんのー?

といった、普通、人同士でも考えられることも考えてみると審査されるのは当たり前ではありますね。

お金

銀行屋さんも商売ですので、「こちとら慈善事業じゃねぇんだよ」ってことになりますので、頭から見込みのない「客」には厳しい訳でございます。

逆に言えば、「いいお客さんだわぁ是非お金借りてくだせぇ」と思わせることができればちゃんと貸してくれる訳で。きっちり金利もね。

では、事前審査と本審査の違いはなんでしょうか。

誰でも思いますよね。ぼくも疑問でした。

当時、不動産会社担当者の話では、

事前審査は「銀行様」がする。

本審査は「信用保証会社」がする。

みたいです。

主体が違うんですねー。へー。すげーどうでもいいわぁ。

ぼくはこの事前審査では色々と通ったんですが、本審査でほとんどがバッサリと逝かれましたw

今でこそ笑えますが、当時は結構なストレスでしたね。

前述したとおり、事前審査⇒本審査とむちゃくちゃ時間がかかります。

これはたぶん経験しないとわからない部類のストレスですが、最終的にはどうでもよくなりますw

受験後の合格発表に近い感じですかね~。

さて、あまり脱線するとかえってこられなくなるのが白黒猫なので続けていきます。

要するに主となって審査する機関が違うので、事前審査で通っても本審査で落ちることはよくあることですよ~ってことです。

ぼくも事前審査で銀行の担当の方に「余裕っす、絶対大丈夫っす。」っていわれて落ちましたからw

フラット35おそろしい子。。。

※フラット35は、結局銀行に融資してもらうのに変わりないはずなのに、「住宅金融支援機構」という組織がノン!っていったらダメになります。

ちなみに、どこでもそうですが落ちた理由を教えてくれません。

住宅ローン審査で銀行様に見られること

上記で書いた通り、銀行様にとってお客さんとなりうるかの判断として個人情報を腐るほど提供して審査してもらうことになります。

銀行が住宅ローン審査で見ていると思うポイント

■個人信用情報

与信ですね。

クレジットカードを作ったり、お金を借りたり返したりするとその記録は個人信用情報として登録されちゃいます。

銀行は、住宅ローンの申込みがあった時にこの情報を確認し、過去に延滞したことがある場合には、5年間程度はその記録が残っているので住宅ローンの借入れが難しくなります。

他の借入れもわかってしまい、ショッピングローン、リボ払い、キャッシングなどの残高があれば隠さずに申し出をすること。隠すことで信用が落ちるケースもあります。

また、銀行様によっては、クレジットカードについているキャッシング枠も借入金とみなされることもあり、住宅ローン審査のときには、普段利用しないクレジットカードは住宅ローンを申し込む前に解約しておきましょう。

■勤続年数

収入額の安定性で勤続年数が見られます。

勤続年数が短い人、仕事が長続きしない人は今後もやめる可能性が高く、収入が安定しないと見られます。

通常は勤続3年以上だけど、転職したばかりでも同じ業界や業種での年収アップなどであれば、勤続年数が短くても大丈夫な場合があります。

■勤務先

勤務先も重要。大企業であれば収入の安定性は高いと評価され、中小企業勤務の場合は大企業勤務の人に比べると審査は厳しくなることがあります。

ただし、中小企業勤務だからと言って借入れができないわけではなく、収入や住宅ローン金額、物件の担保評価などで最終的には総合判断されます。

安定している公務員や上場企業などは審査が通り易いです。

自営業でも、事業の継続年数3年以上が目安となり、自営業の場合、特に収入の安定性が不透明なので過去3年間の「所得」が審査の対象です。

■健康状態

住宅ローンを借入れするためには、団体信用生命保険に加入できることが必須。

ようするに生命保険に加入できる健康状態であることが必須です

もし、健康状態が心配な場合、まずは団体信用生命保険に加入できるかどうかを相談することが大切であり、一部の銀行様では、緩和型団体信用生命保険を取り扱っていますので、高血圧や糖尿病など、持病で通常の団体信用生命保険では受けられないものでも、一定の範囲内で加入できる場合もあります。

■最低年収

銀行様の方針にもよりますが、200~300万円程度のところが多いようです。

400万円というところや、収入合算者も最低年収の要件を満たす必要がある場合もあり、銀行様により様々なようです。

■年収負担率

「年間返済額÷年収」で計算されるものです。

一般的には年収により一定の割合以内までの返済額とされています。

年収負担率の上限は各銀行様によりますが、年収によって25~35%以内としているところが多いようです。

住宅ローン審査の年収と返済負担率の関係目安

年収(額面) 返済負担率
400万円~700万円 35%以内
300万円~400万円 30%以内
300万円以下 25%以内

もし住宅ローン審査に落ちた場合は、だいたい上記のようなことを見直す必要があります。

家を買う気がある人は、頭金がどうしたとか、まだ早いとか関係なく、住宅ローン審査が通るかどうかで決めることをおすすめします。

だって買いたいときに買えるようだったら買えばいんじゃね?

1番自分がクリアなタイミング。

これが1番住宅ローンが通り易くて、家が買いやすい時だとぼくは思います。

頭金については、都市伝説からいろいろありますが、

ぼくの個人的な意見としては「頭金は払ってはいけない」です。

簡単に説明しますと、世の中には金利と言うものがあり、金利が上がった場合は頭金を入れても、結局最終的な返済額は減りません。

だったら、繰り上げ返済するか、貯金、もしくは違うところへ投資した方がよいと考えます。

また、団体信用保険がありますので、住宅ローン返済は、細く長くが基本だと考えます。

たしかに頭金を入れると住宅ローン審査が通り易くなる「可能性」はありますが、何を審査したのかが明確ではないので入れる必要はありません。

また、頭金を貯めるという「行為」は住宅ローン返済をしていく意気込みとしてよいと思いますが、結局のところ、現状で家賃を払っている人にとっては返済行為もあまり変わらず、だったら早く買った方が返済に充てられるので良いかと。

※専門家ではないのであくまでも個人的な意見とさせていただきます。

自分がクリアかどうか判断つかない

ぼくは結局やりませんでしたが、これも調査機関があります。

結局、審査する人たちもここを使ってると思います。

どうしても事前に知っておきたかったり、住宅ローン審査に落ちた理由を少しでも明確にしたい場合はこれらを活用するのも有効です。

信用情報センター 申込方法 手数料
シー・アイ・シー(CIC)

http://www.cic.co.jp/

PC・スマホ・携帯、郵送、窓口 1,000円

窓口500円

日本信用情報機構(JICC)

http://www.jicc.co.jp/

PC・スマホ・携帯、郵送、窓口 1,000円

窓口500円

全国銀行個人信用情報センター(KSC)

http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

郵送のみ 1,000円

 住宅ローンを組めないケース

住宅ローンと言うか、お金を借りることが出来ないとおもいますが、以下に当てはまる場合はむずかしいと思われます。

■過去に金融事故を起こしたことのある人。(自己破産後10年は無理。)

■何社もの消費者金融からの借り入れがあり、多くの負債を抱えている人。

■消費者金融からの借り入れを何度も支払い遅延している人。

■納税義務を怠っている人。(税金滞納など。)

履歴系はだいたい5年でクリアになるのですが、自己破産は10年となるので、自分がクリアだと思うタイミング以降で住宅ローン審査を行うことが必要です。

何度も何度も審査を行うことは、逆に信用を無くしてしまうのでやめましょう。

住宅ローン審査が有利なケース

■公務員、大手正社員

■完済時の年齢が80歳未満

■ローンの返済負担率が35%未満

■勤続年数が3年以上

■年収400万円以上

■クレジットカードなどの返済に遅れたことはない

■携帯電話の支払いに遅れたことはない

■自己破産などの経験はない

■住宅ローン以外の借り入れはない

■過去に大きな病気をしたことはない

住宅ローン審査はいつするのか

家を買う時です。正確には、物件を決めてから、その物件に対しての住宅ローンが組めるかを審査するわけなので、例えば、マンションギャラリーなどで夢をかたった後に事前審査をしてもらうことも可能です。

特に費用もかからず、今後の目安にもなるので、買おうと思ったら初めに1度はトライすることをおすすめします。

別段ですが、商品券もらったり、タクシーで送迎してもらったりもありましたw

ただし、事前審査とはいえ、ある程度書類が必要になるので、その気があるならば手元に取り寄せてからデベロッパーまわりをしてもいいかもしれないですね。

家

事前審査で必要な書類(参考)

■印鑑(シャチハタOKだが普通のが無難)

■本人確認書類

・運転免許証

・パスポート

・健康保険被保険者証

とか

■年収確認資料

給与所得の場合:直近の源泉徴収票

個人事業主の場合:確定申告書および付表(ともに直近3年分)

■仮審査申込書へ記入

■個人情報の取扱いに関する同意書へ記入

■購入物件の価格、所在地、面積、間取りなどの概要が分かる書類

ってのが一般的だと思います。

買う前提でもっと詳細に審査をしてもらいたければ、添付資料を増やしても良いと思います。

ちなみに、僕の場合は給与明細を3年分添付してやりましたw

本審査になると、もっともっと書類が増えて、ほんとしんどいですが、事前審査に通っていなければ本審査をしてもらえないので、「もう少しで買えるぜ!」の意気込みでがんばってみましょうw

ほんと何枚の書類を書いて、何枚に印押したかわからないよ。

本審査で必要な書類(参考)

銀行から渡される申込書 個人ローン借入申込書(兼)保証委託申込書
団体信用生命保険申込書兼告知書
個人情報の取扱いに関する同意書
所得証明書 (給与所得者の場合)
源泉徴収票
住民税決定通知書または課税証明書等
(給与所得者で確定申告している場合)
源泉徴収票
住民税決定通知書または課税証明書等
確定申告書
納税証明書
(会社役員で確定申告している場合)
会社の決算書
源泉徴収票(給与所得者の場合)
住民税決定通知書または課税証明書等
確定申告書
納税証明書
(個人事業主の場合)
納税証明書
確定申告書
本人確認書類 印鑑証明書
印鑑
住民票
運転免許書またはパスポート
健康保険証
不動産関連書類 売買契約書
重要事項説明書
工事請負契約書
パンフレット・チラシ
案内図・住宅地図
不動産登記簿謄本
マンションの価格表・建築概要
戸建の場合見積書
その他 必要添付書類

住宅ローン審査についてのまとめ

買いたければ、買えるときに買う。これだと思います、

買えなかったらまた出直す。結局trial and errorするしかないです。

百聞は一見にしかず。

最終的な契約書に印を押さなければ契約成立しないし、住宅ローン審査の本審査が通らなかった場合でも、キャンセル可能なので、気に入った物件があったら恐れず一歩を踏み出してください。

ぼくでも買えたんですw 勇気を持って!

やることはいっぱいある。でもはじめないとやれないよ!

ぼくの体験が少しでもみなさんのご参考になれたら幸いです。

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